UDLEJNINGSEJENDOMME

Det er ikke muligt at give en komplet tjekliste til, hvad man skal være opmærksom på som køber. Det afhænger helt og holdent af den konkrete ejendom. Overordnet set kan man sondre imellem, om ejendommen udlejes til bolig eller erhverv (eller begge dele). Derudover kan man sondre imellem, om der er tale om overdragelse af ejendomme eller eller kapitalandelene i et ejendomsselskab. Sidstnævnte form for overdragelse har f.eks. den fordel, at der ikke udløses tinglysningsafgift til selve skødet. Til gengæld ligger der en risiko for køber i, at man overtager alle krav, som kan rettes mod selskabet.  

Nedenfor har vi givet nogle få eksempler på faldgruber i forbindelse med køb af udlejningsejendomme. 

Udlejningsejendomme handles med udgangspunkt i det afkast, som ejendommen giver. En høj afkastprocent indicerer alt andet lige, at der er en øget risiko ved ejendommen. Det kan være, at ejendommen har et vedligeholdelsesefterslæb, eller at dens beliggenhed og/eller anvendelsesmuligheder gør den svær at genudleje ved lejeledighed. Dermed ikke sagt, at et køb af en ejendom med en høj afkastprocent ikke kan være en god investering. 

Ud fra en juridisk (og kommerciel) synsvinkel er det selvsagt også vigtigt, at lejen er lovlig og ikke kan forventes reguleret i nedadgående retning. 

I erhvervslejeforhold er lejefastsættelsen som altovervejende hovedregel fri. Til gengæld har lejer under visse nærmere omstændigheder mulighed for at kræve lejen nedsat til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt højere end markedslejen. Denne ret, som tilkommer lejer ifølge erhvervslejeloven, kan dog være fravaget ved aftale. 

Ved udlejning af boligejendomme er lejefastsættelsen noget mere kompleks. Reglerne om omkostningsbestemt leje og det lejedes værdi kan begrænse den leje, som udlejer har mulighed for at opkræve. Ud over at lejen kan kræves nedsat, kan den aktuelle ejer af ejendommen i visse tilfælde også risikere blive mødt med et tilbagebetalingskrav fra lejerne. Hvis der er tale om en ejendom, som er taget i brug efter den 31. december 1991, er lejefastsættelsen som udgangspunkt fri (de samme regler gælder for erhvervsejendomme, der er taget i brug til boligformål efter denne dato. Endvidere gælder tilsvarende  regler for taglejligheder og -værelser samt lejligheder og værelser i nypåbyggede etager, idet skæringsdagen dog dog er en anden). Fri lejefastsættelse forudsætter dog, at der er indgået en gyldig aftale herom i lejekontrakten.

Der kan være store beløb på spil, hvis lejerne kan kræve lejen reguleret. Dette gælder både i forhold til den løbende lejeindtægt, men også værdien af selve ejendommen. 

Reglerne om tilbudspligt betyder, at lejerne skal have ejendommen tilbudt på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side. Det er derfor af væsentlig betydning at finde ud af, om en ejendom er omfattet af reglerne om tilbudspligt. Det er ærgerligt at have brugt en masse tid og ressourcer for blot at konstatere, at ejendommen er omfattet af tilbudspligt. Det kan dog være en væsentlig større udfordring, hvis ejendommen(e) overdrages, uden at reglerne om tilbudspligt er iagttaget, hvis lejerne efterfølgende rejser krav. 

Hvis ejendommen udelukkende anvendes til beboelse, finder reglerne anvendelse, såfremt ejendommen indeholder 6 eller flere beboelseslejligheder. Hvis ejendommen også anvendes til andet formål, skal der være mindst 13 beboelseslejligheder.

Mange er ofte ikke opmærksomme på, at reglerne også finder anvendelse ved overdragelse af kapitalandele i et ejendomsselskab. Dette gælder ikke kun ved salg af ejendomsselskabet, men også ved aktieombytning, fusion m.v., hvis erhververen opnår majoritet af stemmer i selskabet. Der kan således være store konsekvenser forbundet med at foretage en selskabsretlig handling, hvis ikke man er opmærksom på reglerne om tilbudspligt.

En af fordelene ved at overdrage et kapitalselskab i stedet for “indmaden” (dvs. ejendommene) er, at der spares afgift ved tinglysning af skøde. En anden fordel kan være, at sælger kan undgå skat af ejendomsavancen samt genvundne afskrivninger. I en normal ejendomshandel vil sælger blive beskattet af fortjenesten ved salg af ejendommen. Hvis det imidlertid er kapitalandelene i et ejendomsselskab, der sælges, og sælger selv er et selskab, kan salget ske skattefrit. Set fra købers synspunkt overtages der imidlertid en latent skatteforpligtelse, idet den udskudte skat udløses i ejendomsselskabet, når ejendommen en gang sælges. Køber vil derfor naturligt kræve et nedslag i prisen for overtagelsen af den udskudte skat. Det er imidlertid op til forhandling, om nedslaget skal gives krone for krone. 

En selskabstransaktion er ofte er mere kompleks end en ejendomstransaktion. Af samme årsag vil der som regel skulle bruges flere omkostninger på rådgivere. Derfor vil ejendomstransaktionen som regel skulle have en vis kaliber, før det kan betale sig at overdrage selskabet fremfor ejendommen(e).

Ud fra samme princip kan det i øvrigt efter omstændighederne undgås, at der udløses moms ved salg af et selskab, der ejer en eller flere ubebyggede grunde.